Comment estimer un appartement ?

Vous venez de visiter un appartement et vous souhaitez faire une offre, mais vous ne savez pas comment estimer un appartement à Paris.

Les différentes méthodes d'estimation

Pour estimer son appartement à Paris, il y a bien sur les sites d’estimation en ligne. Ils ont fait beaucoup de progrès ces dernières années et cela constitut un excellent point de départ pour vous donner une première idée d’estimation.

Mais en fonction de critères comme la luminosité, la vue, le calme, les travaux à prévoir …  le prix de votre appartement peut varier très fortement.

Il existe donc plusieurs méthodes pour estimer un appartement :

  • Méthode par comparaison
  • Méthode par le revenu
  • Méthode par la valeur antérieure
  • Méthode par le sol et construction,
  • Méthode par la surface pondérée

 

Mais la méthode la plus populaire pour estimer un appartement reste la méthode par comparaison. Et comme son nom l’indique, on évalue le bien immobilier en le positionnant par rapport aux biens similaires sur le marché.

Estimer avec la méthode par comparaison

C’est assez simple en théorie, la première étape est d’établir une fourchette de prix au m² dans laquelle se situe votre appartement.

Pour ça vous devez regarder les données officielles de marché (données notaires) et en retraitant les données vous obtiendrez un prix au m² minimum et maximum pour votre appartement. 

Attention les données issues des notaires sont net vendeur, donc les frais d’agence ne sont pas inclus.

La deuxième étape pour estimer un appartement consiste à placer le prix au m² de votre appartement sur cette histogramme. Pour cela il faut analyser les critères de comparaison de votre appartement et pondérer chacun de ces critères en fonction des attentes des acheteurs.

Et c’est ici que réside le secret d’une bonne estimation ! Il faut bien connaitre les attentes des acheteurs de votre marché local.

Vous allez définir les principaux critères externes et internes à l’appartement et les pondérer en fonction des attentes des acheteurs sur votre marché.

Cette grille se construit en fonction de votre connaissance du marché local. Par exemple, est-ce que le calme est plus recherché que la luminosité par les acheteurs, en fonction de votre connaissance des attentes des acheteurs vous n’allez pas attribuer le même critère de pondération.

Une fois que vous avez construit cette grille, il faut y placer l’appartement à estimer et vous obtenez ainsi ce que j’appelle, la qualité du bien estimé. En d’autres mots, vous savez si le bien est au-dessus ou en dessous du prix median et vous savez le quantifier.

 Avec cette information, il suffit de faire un rapide calcul pour obtenir le prix au m² de l’appartement à estimer.

Mais une fois que vous avez défini le prix au m², c’est pas fini. Il faut le multiplier par la surface de l’appartement.

Et pour ça, on utilise la surface Carrez (c’est-à-dire la surface avec une hauteur sous plafond d’au moins 1.80m).

Il faut aussi pondérer les surfaces non Carrez comme les balcons, terrasses ou jardins. Pour calculer ce coefficient, il n’y a pas de formule toute faite, mais il faut de l’expérience et du bon sens. Une terrasse plein sud qui donne de plain pied sur le salon a plus de valeur qu’une terrasse qui ne voit jamais le soleil. En général, on pondère par un coefficient allant de 0.25 à 0.5 (Par exemple, si vous avez une terrasse de 20m², on va multiplier 20 par notre coefficient compris entre 0.25 et 0.5).

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