Acheter maintenant ou attendre une baisse des prix ?

Chasseur appartement Paris

Le marché de l’immobilier ne se porte pas très bien et tout le monde se demande si nous sommes en pleine bulle immobilière à Paris.
Si on prend en compte les chiffres bruts, on pourrait presque parler de crise immobilière en France :
– près de 10 000 suppressions d’emplois en 2012
– environ 3000 fermetures d’agences
– Moins 20 % environ de transactions immobilières sur un an dans l’ancien et de – 30 à – 35 % sur les dix-huit derniers mois
Et pourtant les prix ne baissent pas, ils atteignent même des sommets à Paris : 8356€/m² en novembre 2012, soit une augmentation de 115% depuis 2000 (source Notaires de Paris).

baromètre immobilier Paris novembre 2012  

baromètre immobilier Paris novembre 2012

Dans ce contexte, tout le monde se demande si les prix vont augmenter, stagner ou baisser.

Pour répondre à cette question, nous allons balayer les différents facteurs qui favorisent une hausse et une baisse des prix de l’immobilier à Paris. Fort de ces éléments, nous ferons une projection à moyen terme du marché immobilier parisien.

Facteurs de soutien des prix de l'immobilier parisien

Paris est une ville attractive

Paris est au cœur de la région Ile de France, première région économique française et l’une des premières européennes. Avec 2,2 millions d’habitants, Paris compte 19% de la population régionale et concentre 32% des emplois de la région. Son PIB représente 10% de la richesse nationale.

Première destination mondiale, Paris demeure une capitale touristique qui jouit d’une notoriété inégalée.
Paris est la ville  la plus suivie au monde sur Facebook avec le plus de 2 millions de « Fans ».
Enfin, en termes de qualité de vie, Paris offre des atouts incontestables. Capitale administrative, économique, et culturelle, le rayonnement et les qualités de Paris lui confèrent une attractivité qui n’a de cesse de se développer.

L’offre est structurellement plus faible que la demande

Cette attractivité est visible à travers l’évolution démographique de la capitale. Depuis 1999, la population croît d’année en année. En dix ans, Paris a accueilli 109000 résidents de plus. La période 1999-2010 a vu une progression de 5,7% du nombre d’habitants dans Paris intramuros.

Selon le Plan Local de l’Habitat , cette croissance démographique est due, pour l’essentiel, à une amélioration du solde naturel mais aussi à un solde migratoire qui, bien qu’encore déficitaire, est en hausse.
Cet apport de population engendre donc un besoin en logements.
A cela s’ajoute également une hausse du nombre de ménages, avec les nouveaux comportements sociodémographiques tels que la décohabitation, les divorces, les familles monoparentales et l’autonomie des personnes âgées.
Cette augmentation participe donc à une demande tout autant croissante et continue de nouveaux logements.
Les possibilités de construire à Paris étant limitées, le nombre de logements neufs mis sur le marché libre est donc très faible. Sur le total des ventes ayant eu lieu entre 2001 et 2011, l’immobilier résidentiel neuf n’a représenté en moyenne que 2,2% des ventes de logements. Les programmes neufs sont rares et peu nombreux au regard des logements déjà existants. En dix ans, seuls 7 800 logements neufs ont été mis en vente sur le territoire parisien.
Le marché du logement à Paris est donc très largement un marché de l’ancien.

D’autres facteurs expliquent ce déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier parisien :

– Habitations transformées en bureaux ou locaux commerciaux, même si on observe une inversion de tendance ces dernières années.
– Les Banques et Assurances possèdent des immeubles souvent vides pour consolider leurs bilans financiers.
– Avec les prix qui augmentent de 10%/an, des propriétaires particuliers qui préfèrent laisser leur logement vacant plutôt que de « s’embêter » avec un locataire qui peut ne pas payer (augmentation des impayés) ou dégrader le bien.
– Essor de la location meublés à la nuit ou la semaine qui est plus avantageuse fiscalement et qui offre un rendement plus élevé que la location traditionnelle. Ce type de location s’est tellement développé à Paris, que la mairie envisage des réformes.

Taux d’intérêts historiquement bas

Les taux d’intérêt des crédits immobilier sont historiquement bas et favorisent l’accès à la propriété.

historique des taux d’intérêt crédit immobilier


Allongement de la durée des crédits

Les revenus des foyers français n’ayant pas suivis la hausse de prix de l’immobilier, nous avons assisté à un allongement de la durée des crédits immobiliers : on est passé d’une moyenne de 12 ans en 2001 à 17,25 ans en 2012.

Facteurs en faveurs d'une baisse des prix de l'immobilier parisien

Taux d’intérêts historiquement bas

Les taux sont à un niveau plancher, ce qui favorise l’accession à la propriété aujourd’hui, mais ils ne devraient plus baisser et pourraient impacter le prix de l’immobilier en cas de remontée trop rapide.
Avec la crise économique que traverse actuellement l’Europe, une remontée des taux semble improbable à court terme car elle pénaliserait un croissance déjà atone.

Nouvelles règles bancaires : Bâle 3

Les Banques sont plus contraignantes sur l’acceptation des crédits. Au sein de l’édifice complexe des normes Bâle III qui vont régir les obligations des banques concernant notamment la solvabilité et les liquidités, se cachent des surprises pour les consommateurs.

Tous les crédits seront pénalisés par Bâle III, à commencer par le crédit immobilier qui cumule deux handicaps : il est « consommateur de liquidités et il était jusqu’alors faiblement rentable car utilisé comme produit d’appel par les banques ».

Un renforcement des critères de sélection est donc à prévoir. Une étude de Standard & Poor’s prévoit d’ailleurs une contraction de 20% des nouveaux crédits en 2012 par rapport à 2011.

Le point positif de ce resserrement est qu’il nous prémunira d’une bulle immobilière basée sur la spéculation.

Le fameux tunnel de Friggit

Dès que l’on évoque une bulle immobilière, on entend parler du fameux tunnel de « Friggit ».

Jacques Friggit, est un économiste qui s’est spécialisé dans le domaine de l’immobilier en France et son « tunnel » est une représentation au cours du temps du prix des biens immobiliers par rapport au revenu des ménages.

Tunnel de Friggit  

Ce graphique est souvent utilisé par ceux qui prédisent un crack immobilier dans la capitale, j’entends souvent parler d’une baisse de 30% des prix de l’immobilier dans les mois qui viennent !

Malheureusement, il ne s’agit là que d’une analyse graphique qui ne tient pas compte de l’Offre et de la Demande. De plus, depuis la crise boursière de 2008, on peut tranquillement dire que l’analyse graphique a prouvé ses limites en matière de prédiction !

D’ailleurs, il est frappant de noter que sur les 47 ans que couvre cette courbe de Friggit, les courbes sont au dessus du tunnel pendant 20 ans (1988-1995 et 2000-2012). Donc, la corrélation faite par ce graphique entre les revenus disponibles et les prix de l’immobilier est fausse pendant un peu moins de la moitié de la période étudiée !

On s'oriente vers un marché stable, prêt à repartir

Le marché francilien est un marché « d’utilisateurs », c’est-à-dire de clients qui achètent un bien pour y vivre et non pour spéculer. Une véritable chute des prix semble donc peu probable.

Aujourd’hui, le marché immobilier parisien ne connait pas de :
– bulle immobilière comme en Espagne (la demande est supérieure à l’offre et il n’y a pas de construction massive de logement neufs).
– bulle financière comme aux Etats-Unis où les crédits étaient trop facilement accordés.

L’attentisme actuel est entretenu par le flou fiscal autour de l’immobilier :

« Il manque une condition essentielle (pour la relance), c’est la vraie confiance des français dans la politique économique du pays. »

Jean-François Buet (Président de la FNAIM)


Les prix devraient rester stables jusqu’à la sortie de crise.
A Paris, seuls les biens « atypiques » (sousplex, …) qui ont été achetés au prix fort devraient baisser.
Ensuite, les prix devraient repartir à la hausse.
D’ailleurs, si l’on compare les prix de Paris (environ 8400€/m²) et Londres (12 000/m²) il y a encore un différentiel de plus de 40%.

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Les conseils d'un chasseur d'appartement à Paris

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